不同於SARS期間，最近COVID-19疫情房市反而非常火熱，最近很多網路上買房文變多了，到底買房比較好還是租房比較好呢？最近我也在思考這個問題，以下就我自己的思考方式與大家分享，建議大家還是要以個人狀況做思考與調整。（原文完成於2020/12/10)
2022年再對本篇文章做第二次更新。更新主要為自身狀況更新。
租房與買房的比較（一般情境）
首先必須比較買房與租房的機會成本：情境為南部大城市熱門學區房地產，租屋與買房的比較。（當然每個人買和租的物件不同，所得稅率和投資項目也不一樣，這部分可以自行調整）
買房情境
- 買房總價：750萬
- 頭期款：150萬
- 貸款利率/年份：1.5%/30年（無寬限）
- 每月貸款還款金額：20707/月 (本金13000+利息7500左右)
- 裝潢家電費用：50萬/次（節儉派）
- 每月管理/維修/稅金費用：3000元/月（稅金不確定，應該少算了）
- 不買房的機會成本(頭期加裝潢)：11667元/月（算放美股SP500 7%）
- 房屋增值：18750/月(假設為3%)
- 房貸抵稅：7500*20%=1500/月
總計成本：7500+3000+11667-13000-18750-1500= -11083
租房情境
- 租金：20000/月
- 不買房的機會成本(頭期加裝潢)：11666元/月（算放美股SP500 7%）
- 租金抵稅：10000*20%=2000 (但很多房東其實不給抵稅，這自行斟酌)
- 以上是假設同一地點，但是如果不同位置就要考量其他通勤與時間成本囉！
總計成本：20000-11666-2000 = 6334
以下這樣計算買房似乎比較划算，但是如果改變其他變數，又不見得是買房划算。其他租房還要考量租金變貴，或是房東趕人搬家的成本等等。
結論就是，如果你想買房的地方房價貴，租金投報率低（例如：台北），且你自己投資報酬率很好，那就是租房無誤。反過來，就是相反。建議自己把自己的情境用excel帶入試算看看！
投資眼光精準情境
如果真的如上述，為什麼還是有那麼多投資客呢？為什麼川普能靠房產起家？
如果投資眼光精準，買入天龍國的老公寓，貸款貸到滿八成，寬限寬到最大2-3年。簡單整理出租（請參考youtube租客的影片），租金投報率3%(南部更高)，扣除利息1.31%以後，看似只有1.69%，但是別忘了房貸是五倍槓桿啊！所以投報率會是（3%-1.31%）+3%x4=13.69%。當然還有維護與管理費用等等需要計算。
寬限期過了以後，如果房價漲很多可以獲利了結（有房地合一2.0後短期進出會比較少），也可以先繳個1-2年本金再增貸，或是轉貸繼續寬限下去…….。
但是以上這些並不適用在自住按時還本+利的一般小百姓。
目前房地產的基本面
目前房市火熱，主要是因為全球央行多在資金寬鬆，利息降低，且台灣持有房屋成本一向相對低，且華人觀念為有房斯有財，所以即使目前央行有祭出一些措施，整理目前網路上搜集資訊，房市應該還是會溫和向上漲。
2022年更新：回頭看，房市其實在爆發式增長……。
自己的背景狀況
我與我先生都是三十後半，小家庭預計明年加入新成員後共有四人。原生家庭，婆家只有一名長輩公公（婆婆過世），娘家有父母兩位。雙方長輩與小家庭成員都有基本保險。雙方長輩都有基本退休金或是工作收入，唯有公公年輕幫人作保有負債，但已做債務整合（每月扣薪）。小家庭需支出雙方原生家庭孝親費用（娘家當買房預備金，婆家則是定期轉入自由使用）。
長期考量移居南部大城市，因為職業性質工作不難找，但是南部的房價與物價相對友善，預計南遷可以提高儲蓄率。且長期生活型態，期待能居住在鄰近生活縣市相互支援，但不同住。因此，需要3個居住空間（自己/娘家/婆家）。姊姊也居住在同一縣市，平常可以互相支援。
考量需求：
- 小家庭：需要2-3房，長期3房為宜，直至小孩長大至大學外出就學，或許可以改成兩房自己住即可。目前以租房為優先，因公司租房租金可以抵稅且實際租金低於市價（約50%），所以經過以上試算後租房划算，決定先不買房而是先做退休金投資安排。如未來資金充足也可考慮買房，或是如果雙方長輩年事高過世，再將兩間老房賣出，買入自己要住的房子。
- 娘家：需要兩房，偶而娘家弟弟可以來暫住。唯有娘家媽媽有畢生願望『住新房子』且不要被爸爸干預裝潢的事，因此租屋可能性為0。這部分會由歷年預存好的孝親費支出頭期款，媽媽會支出100萬（以往其他姊弟買房也有同樣金額的幫忙），往後房貸就以孝親費用做支出。購買區域以能兼顧綁小孩學區為優先，購買名字因為為獨資，所以會綁自己的名字，避免未來繼承爭吵疑慮。
- 婆家：如同意南遷，需要兩房，偶而婆家小姑可以來住。老公說可以暫時先租房觀望。如要買房，可以賣出北部老公寓，舊換新（原本都市更新告吹很可惜）。以目前市價，應該可以無痛轉換，只是因為考量負債，所以房屋應該還是會綁老公名字。
2022年現況更新
- 小家庭：需求一樣是短期2房長期3房。差別是公司宿舍需要排隊，換言之至少移居後的一年內很難排到市價租金以下的宿舍（甚至可能排更久）。因此，買自住房的急迫性可能會大幅提升。再次驗證計畫比不上變化啊！！！
- 娘家：入手小三房新成屋實品屋。2022年初交屋。看這房價高漲，農十六遠雄預售屋喊五字頭。真心慶幸2021有入手。(還好當初沒有聽長輩說要慢慢看)
- 婆家：入手中古屋（二房可改回三房），地點佳，目前看實價登錄漲幅至少有10-15%，待周邊建設陸續完成，以及建設公司新成屋完工，應該還會把房價網上帶。
理智上清楚情況已改變，沒有公司宿舍就會變成『租不如買』。現實是頭期款要再度硬擠出來並不容易（可能需要貸款➕梭哈），且現在中古屋也非常搶手（新成屋太貴）。但辦法總是想出來的，未來得一邊看房一邊努力存錢加找錢了，看能力在哪邊就先買多少吧，不能一步到位也沒關係。原本計畫是慢慢投資，五年內再存錢買真正自住房，但是情況改變就且戰且走，看看能不能激發自我潛能吧！！
